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Self-Check-in und Schlüsselbox: Was nach dem Urteil des Consiglio di Stato gilt
Viele Eigentümer am Gardasee vermieten ihre Wohnung aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Eine Schlüsselbox an der Tür und ein Code per Nachricht wirken da wie die einfachste Lösung. Seit November 2025 ist klar, dass das in Italien allein nicht reicht: Der Consiglio di Stato, das oberste Verwaltungsgericht, hat bestätigt, dass jeder Gast persönlich identifiziert werden muss. Was das für Sie bedeutet und welche Wege es gibt, erklären wir hier.
Was passiert ist
Am 18. November 2024 hat der italienische Polizeichef ein Rundschreiben verschickt (Prot. Nr. 38138). Darin steht: Wenn Gäste ihren Ausweis nur hochladen und dann mit einem Code selbst einchecken, erfüllt das die Pflicht aus Art. 109 TULPS nicht. Das TULPS ist das italienische Polizeigesetz von 1931. Es verlangt, dass der Vermieter prüft, ob die Person, die einzieht, die Person auf dem Ausweis ist.
Verbände der Kurzzeitvermieter haben dagegen geklagt. Das Verwaltungsgericht Latium (TAR Lazio) hat das Rundschreiben 2025 aufgehoben (Urteil Nr. 10210/2025). Der Consiglio di Stato hat dieses Urteil am 21. November 2025 wieder aufgehoben (Sez. III, Urteil Nr. 9101/2025). Seine Begründung: Das Rundschreiben schafft keine neue Pflicht. Die Prüfung „de visu“, also mit eigenen Augen, gilt seit 1931, und das Rundschreiben erinnert nur daran.
Was das konkret heißt
Beim Einzug muss jemand prüfen, ob Gesicht und Ausweis zusammenpassen, und zwar für jeden Gast, nicht nur für den, der gebucht hat. Ein Foto des Ausweises, das der Gast vorab per WhatsApp schickt, ist dafür keine Prüfung. Ein Code, mit dem sich der Gast ohne jeden Kontakt selbst hereinlässt, auch nicht.
Das Gericht hat aber auch festgehalten, dass das Rundschreiben Videoverbindungen und digitale Prüfsysteme nicht regelt und nicht ausschließt. Unzulässig sind nach dem Urteil die Verfahren, bei denen Dokumente ohne jeden Sichtabgleich eingesammelt werden. Eine verbindliche Liste, welche Technik genau zulässig ist, gibt es bisher nicht.
Die Schlüsselbox selbst ist nicht verboten. Unzulässig ist sie nur, wenn sie die Identitätsprüfung ersetzt. Gibt der Gast sich erst per Live-Video zu erkennen und bekommt danach den Code, ist das etwas anderes als ein Code, der schon Tage vorher verschickt wird. Unabhängig davon regeln manche Städte Schlüsselboxen an Fassaden und auf öffentlichem Grund zusätzlich, Mailand zum Beispiel seit Januar 2026. Fragen Sie im Zweifel bei Ihrer Gemeinde nach.
Danach kommt die Meldung an Alloggiati Web
Die Identifizierung ist der erste Schritt. Der zweite ist die Meldung der Gästedaten an die Questura über das Portal Alloggiati Web, mit festen Fristen. Wie das funktioniert, steht in unserem Beitrag Ferienwohnung am Gardasee legal vermieten: Alloggiati, ISTAT und Kurtaxe.
Drei Wege für Eigentümer, die nicht vor Ort sind
1. Persönliche Schlüsselübergabe. Jemand vor Ort empfängt die Gäste, prüft die Ausweise, übergibt den Schlüssel und erklärt die Wohnung. Das ist die rechtlich eindeutige Lösung. Die Gäste haben dabei gleich jemanden, den sie fragen können, wo man parkt und wie die Klimaanlage angeht.
2. Live-Video beim Eintreffen. Der Gast ruft an, wenn er vor der Tür steht, und hält seinen Ausweis neben das Gesicht. Erst dann bekommt er den Code. Das kostet nichts, verlangt aber, dass Sie zur Ankunftszeit erreichbar sind. Bei einem Flug mit Verspätung kann das 23 Uhr an einem Samstag sein, und bei sechs Gästen dauert der Abgleich entsprechend.
3. Technische Systeme mit Gesichtsabgleich. Einige Anbieter gleichen ein Live-Foto des Gastes mit dem Ausweis ab und geben erst dann den Zugang frei. Das kostet in der Regel pro Check-in, und weil es keine verbindliche Liste zulässiger Technik gibt, bleibt eine Restunsicherheit.
Warum Sie das ernst nehmen sollten
Ein Verstoß gegen die Pflichten aus dem TULPS ist keine Ordnungswidrigkeit wie ein falsch geparktes Auto, er kann strafrechtlich verfolgt werden. Dazu kommt das praktische Risiko: Bei einer Kontrolle oder einem Vorfall in der Wohnung müssen Sie nachweisen können, wer dort gewohnt hat.
Häufige Fragen
Reicht ein Selfie mit Ausweis, das der Gast vorab schickt?
Nach unserem Verständnis des Urteils nicht. Es fehlt der Abgleich in dem Moment, in dem der Gast die Wohnung betritt.
Muss ich alle Gäste prüfen oder nur den, der gebucht hat?
Alle. Jede Person, die in der Wohnung übernachtet, muss identifiziert und gemeldet werden.
Übernehmen Airbnb oder Booking das nicht?
Nein. Die Plattformen prüfen teilweise das Konto des Buchenden, die gesetzliche Pflicht zur Identifizierung bleibt aber beim Vermieter.
Wie lange gilt das noch?
Bis der Gesetzgeber etwas anderes regelt. Das Urteil ist letztinstanzlich. Wenn sich etwas ändert, schreiben wir hier darüber.
Wir empfangen Ihre Gäste
Wir übernehmen Schlüsselübergabe, Ausweisprüfung und die Meldung an Alloggiati Web, in Deutsch, Italienisch und Englisch, von Desenzano bis Salò. Check-in und Check-out sind in Comfort Care und Premium Care enthalten.
Kostenloses Erstgespräch per WhatsApp oder per E-Mail an info@manerbacasaservice.com
Stand: Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Quelle: Consiglio di Stato, Sez. III, Urteil Nr. 9101/2025 vom 21.11.2025.