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IMU 2026 für Ihre Ferienwohnung in Italien: Berechnung, Fristen und ein hartnäckiger Irrtum
Im Dezember wird es für Eigentümer einer Ferienwohnung in Italien noch einmal ernst: Am 16. Dezember 2026 ist die zweite IMU-Rate fällig. Anders als bei der cedolare secca gibt es hier kein Wahlrecht und keine Erklärung, die man abgeben könnte – die Gemeinde erwartet schlicht die Zahlung, und zwar termingenau.
Besonders hartnäckig hält sich dabei ein Irrtum: Viele deutschsprachige Eigentümer glauben, sie zahlten weniger, weil sie in Deutschland leben. Das stimmt in aller Regel nicht – und der Grund dafür ist eine Abkürzung, die fast niemand kennt.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung, sondern eine praktische Orientierung. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie mit Ihrem Commercialista oder Steuerberater. Stand: September 2026.
Warum die Ferienwohnung immer IMU kostet
Die IMU (Imposta municipale propria) ist die italienische Gemeindesteuer auf Immobilienbesitz. Die selbst bewohnte Hauptwohnung ist davon befreit – aber nur, wenn Sie dort tatsächlich wohnen und in der Gemeinde gemeldet sind. Eine Ferienwohnung erfüllt das nie. Sie gilt als seconda casa und wird voll besteuert.
Daran ändert sich nichts dadurch, wie Sie die Wohnung nutzen. Ob Sie selbst dort Urlaub machen, ganzjährig vermieten oder die Wohnung monatelang leer steht: Die IMU fällt an. Sie hängt am Eigentum, nicht an der Nutzung.
So wird gerechnet
Grundlage ist nicht der Kaufpreis und nicht der Marktwert, sondern die rendita catastale – der Katasterertrag. Sie finden ihn in der visura catastale und im Kaufvertrag. Die Rechnung läuft in drei Schritten:
| Schritt | Rechnung | Beispiel |
|---|---|---|
| 1. Aufwertung um 5 % | rendita × 1,05 | 450 € → 472,50 € |
| 2. Katasterfaktor für Wohnungen | × 160 | → 75.600 € Bemessungsgrundlage |
| 3. Hebesatz der Gemeinde | × aliquota | bei 8,6 ‰ → rund 650 € im Jahr |
Der Faktor 160 gilt für Wohnungen der Katasterklasse A (außer A/10, Büros). Garagen und Keller haben eigene Klassen und eigene Faktoren – wenn zu Ihrer Wohnung eine autorimessa gehört, wird sie getrennt gerechnet und erhöht den Betrag.
Welcher Hebesatz gilt – und wo Sie ihn finden
Der gesetzliche Grundsatz liegt bei 8,6 Promille. Die Gemeinden dürfen davon abweichen: nach unten bis auf null, nach oben bis 10,6 Promille, in einzelnen Sonderfällen bis 11,4 Promille. Zwischen zwei Nachbargemeinden am See können also mehrere hundert Euro Unterschied liegen.
Seit 2026 müssen alle Gemeinden ihre Sätze in einem standardisierten Formular hinterlegen, dem prospetto delle aliquote. Die Frist für die Eingabe endet am 14. Oktober, veröffentlicht wird das Ergebnis bis zum 28. Oktober auf dem Portal des Finanzministeriums. Wird nichts veröffentlicht, gelten die Sätze des Vorjahres weiter.
Für Manerba del Garda finden Sie die aktuellen Sätze im Bereich Tributi auf comune.manerbadelgarda.bs.it. Prüfen Sie den Wert jedes Jahr neu, bevor Sie die Dezember-Rate überweisen – die Sätze werden regelmäßig angepasst, und für den Saldo gilt der aktuelle, nicht der vom Juni.
Die zwei Termine
Die IMU wird in zwei Raten gezahlt:
- 16. Juni – acconto: die Hälfte, berechnet nach den Sätzen des Vorjahres.
- 16. Dezember – saldo: der Rest, berechnet nach den endgültigen Sätzen des laufenden Jahres, abzüglich der Juni-Zahlung.
Gezahlt wird über das Formular F24. Das ist für Eigentümer ohne italienisches Konto der eigentliche Stolperstein: Ein F24 lässt sich nur bei einer italienischen Bank, bei der Post oder über italienisches Online-Banking einreichen. Wer kein Konto in Italien hat, zahlt in der Praxis über den Commercialista oder per Überweisung an die Gemeindekasse – fragen Sie dort vorher nach IBAN und dem genauen Verwendungszweck, sonst lässt sich die Zahlung Ihrer Immobilie nicht zuordnen.
Das Missverständnis: „Ich wohne doch in Deutschland“
Es gibt tatsächlich eine Ermäßigung von 50 Prozent für Eigentümer, die im Ausland leben. Sie steht seit 2021 im Gesetz – und genau deshalb taucht sie in Foren immer wieder auf. Nur: Sie ist an vier Bedingungen geknüpft, und an einer scheitern fast alle deutschen Eigentümer.
- Sie beziehen eine Rente,
- die in einem Sozialversicherungsabkommen mit Italien erworben wurde,
- Sie sind im AIRE eingetragen,
- und die Wohnung ist weder vermietet noch unentgeltlich überlassen.
Das AIRE ist das Melderegister der im Ausland lebenden italienischen Staatsbürger. Wer keinen italienischen Pass hat, kann sich dort nicht eintragen – und fällt damit aus der Regelung heraus. Für die meisten deutschen Eigentümer am Gardasee gilt also: volle IMU, ohne Abschlag. Die Ermäßigung ist relevant für Familien mit italienischer Staatsbürgerschaft, die in Deutschland gearbeitet haben und heute dort Rente beziehen.
Und noch ein Punkt, der oft übersehen wird: Selbst wer die Bedingungen erfüllt, verliert die Ermäßigung, sobald die Wohnung vermietet wird. Wer also über eine Kurzzeitvermietung nachdenkt, sollte beides zusammen rechnen.
IMU, TARI und cedolare secca sind drei verschiedene Dinge
Diese drei werden regelmäßig verwechselt, obwohl sie nichts miteinander zu tun haben:
- IMU – Steuer auf den Besitz, an die Gemeinde, zwei Raten im Jahr.
- TARI – Müllgebühr, ebenfalls an die Gemeinde, eigene Termine und eigene Bemessung (meist Quadratmeter und Personenzahl).
- Cedolare secca – Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen, an den Staat, über die Steuererklärung.
Die cedolare secca ersetzt die IMU nicht. Wer vermietet, zahlt beides.
Wenn der Termin verstreicht
Eine verspätete Zahlung ist kein Drama, solange Sie von sich aus handeln. Über das ravvedimento operoso zahlen Sie den Betrag nach, zuzüglich einer Sanktion und gesetzlicher Zinsen. Die Sanktion ist nach Verspätung gestaffelt: Wer innerhalb weniger Tage zahlt, kommt mit einem Bruchteil eines Prozents davon; wer Monate wartet, zahlt spürbar mehr. Teuer wird es erst, wenn die Gemeinde vorher selbst einen Bescheid schickt – dann ist der ermäßigte Weg versperrt.
Häufige Fragen
Ich habe die Wohnung erst im Sommer gekauft. Zahle ich das ganze Jahr?
Nein. Die IMU wird nach Monaten geteilt. Maßgeblich ist, wem die Immobilie im jeweiligen Monat für mehr als 15 Tage gehört hat.
Die Wohnung gehört mir und meiner Frau je zur Hälfte.
Dann zahlt jeder seinen Anteil, mit eigenem F24 auf den eigenen codice fiscale. Eine gemeinsame Zahlung führt regelmäßig zu Rückfragen.
Bekomme ich eine Rechnung von der Gemeinde?
In der Regel nicht. Die IMU ist eine Selbstveranlagung: Sie müssen selbst rechnen und selbst zahlen. Manche Gemeinden verschicken freiwillig eine Berechnung – verlassen Sie sich nicht darauf.
Die Wohnung stand das ganze Jahr leer. Gibt es dafür einen Nachlass?
Nein. Leerstand ändert an der IMU nichts. Nur bei nachgewiesener Unbewohnbarkeit gibt es eine Reduzierung – das ist ein eigenes Verfahren mit Gutachten.
Fazit
Für die typische Ferienwohnung am Gardasee bedeutet IMU: zwei Termine im Jahr, ein Betrag im mittleren dreistelligen Bereich, und keine Erleichterung nur deshalb, weil der Eigentümer in Deutschland lebt. Was Sie bis zum 16. Dezember brauchen, ist wenig: die rendita catastale, den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde und einen Weg, das F24 einzureichen. Wer das einmal sauber aufgesetzt hat, wiederholt es jedes Jahr in zehn Minuten.
Wir kümmern uns um den Rest
Hebesatz prüfen, Fristen im Blick behalten, Unterlagen für Ihren Commercialista zusammenstellen – wir übernehmen die laufenden Pflichten rund um Ihre Immobilie, damit Sie sich um Termine keine Gedanken machen müssen. Kostenloses Erstgespräch per WhatsApp oder info@manerbacasaservice.com.
Manerba Casa Service betreut Ferienimmobilien in Manerba del Garda und Umgebung – auf Deutsch, Italienisch und Englisch. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; bei steuerlichen Fragen arbeiten wir mit Ihrem Berater zusammen.