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Condominio am Gardasee: Was deutsche Eigentümer über Versammlung, Kosten und Fristen wissen müssen

22.09.2026 · Manerba Casa Service

Der Brief kommt auf Italienisch, per Einschreiben, und liegt bei Ihnen in Deutschland im Kasten – wenn Sie Glück haben, ein paar Tage vor dem Termin. Auf zwei Seiten steht, worüber die Eigentümergemeinschaft Ihres Hauses am Gardasee abstimmen wird: Fassade, Aufzug, Verwalterhonorar. Sie sind 600 Kilometer entfernt und verstehen die Hälfte der Begriffe nicht.

Das condominio ist für deutschsprachige Eigentümer der undurchsichtigste Teil des Immobilienbesitzes in Italien – und der einzige, bei dem andere über Ihr Geld entscheiden. Was Sie darüber wissen müssen, lässt sich auf wenige Regeln und drei Fristen eindampfen.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, sondern eine praktische Orientierung. Bei Streitfällen sprechen Sie mit einem Anwalt oder Ihrem amministratore. Stand: September 2026.

Sie sind automatisch dabei

Ein condominio entsteht in Italien von selbst, sobald ein Gebäude mehr als einem Eigentümer gehört. Es gibt keinen Gründungsakt, keinen Beitritt und keine Möglichkeit auszutreten. Mit dem Kauf Ihrer Wohnung sind Sie Miteigentümer an allem, was allen gehört: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Garten, Zufahrt.

Ab mehr als acht Eigentümern muss die Gemeinschaft einen amministratore bestellen. Er wird für ein Jahr gewählt, verlängert sich automatisch um ein weiteres, führt ein eigenes Konto für die Gemeinschaft und legt jährlich Rechenschaft ab. Er ist Ihr erster Ansprechpartner – und in der Praxis oft der Einzige, der Ihnen erklären kann, was gerade passiert.

Millesimi: der Schlüssel, nach dem alles verteilt wird

Jede Wohnung hat einen Anteil am Gesamtwert des Hauses, ausgedrückt in Tausendsteln – den millesimi. Sie stehen in den tabelle millesimali und entscheiden über zwei Dinge gleichzeitig: wie viel Sie zahlen und wie schwer Ihre Stimme wiegt. Eine Wohnung mit 85/1000 trägt 8,5 Prozent der Kosten und hat 8,5 Prozent des Stimmgewichts.

Nicht alles wird nach demselben Schlüssel verteilt:

Dass der Aufzug nach Stockwerk gestaffelt wird, überrascht viele: Wer im dritten Stock wohnt, zahlt mehr als das Erdgeschoss – auch wenn er ihn nie benutzt. Umgekehrt gilt: Sie können sich nicht von Kosten befreien, indem Sie eine Einrichtung nicht nutzen. Die Wohnung stand das ganze Jahr leer? Die Umlage läuft trotzdem.

Die Einladung – und eine Frist, die kürzer ist als gedacht

Die Einberufung muss Sie mindestens fünf Tage vor dem Termin erreichen, per Einschreiben, PEC, Fax oder gegen Unterschrift. Sie muss die Tagesordnung nennen, Ort und Uhrzeit – oder, bei einer Videositzung, die Plattform.

Fünf Tage sind aus Deutschland nichts. Und maßgeblich ist der Zugang, nicht der Versand: Ein Einschreiben, das in Ihrer deutschen Postfiliale liegt, während Sie am See sind, kann die Frist wahren, ohne dass Sie es je gelesen haben.

Deshalb der wichtigste praktische Rat dieses Beitrags: Geben Sie Ihrem amministratore eine Adresse, die funktioniert. Eine E-Mail-Adresse, die Sie täglich lesen, oder eine Zustelladresse in Italien. Lassen Sie sich die Tagesordnung vorab formlos schicken. Kein Gesetz zwingt den Verwalter dazu – aber kaum einer weigert sich, wenn man freundlich fragt.

Erste und zweite Einberufung

Auf der Einladung stehen fast immer zwei Termine. Das ist kein Versehen: Die erste Einberufung scheitert planmäßig, weil ihre Hürden hoch sind. Entschieden wird im zweiten Anlauf.

Die Folge ist unangenehm: In der zweiten Einberufung kann eine kleine, aber anwesende Gruppe Beschlüsse fassen, die für alle gelten. Wer nicht da ist und niemanden schickt, wird überstimmt – auch bei Beträgen im fünfstelligen Bereich. Für größere bauliche Veränderungen gelten höhere Hürden, meist zwei Drittel des Werts, aber die laufenden Entscheidungen fallen mit den Zahlen oben.

Wenn Sie nicht hinfahren können

Sie müssen nicht selbst erscheinen. Es gibt zwei Wege:

• Vollmacht (delega). Schriftlich, formlos, an eine Person Ihres Vertrauens – einen Nachbarn, einen Bekannten vor Ort, einen Dienstleister. In Häusern mit mehr als zwanzig Eigentümern darf eine Person höchstens ein Fünftel der Eigentümer und ein Fünftel der millesimi vertreten. Der amministratore selbst darf Ihre Stimme nicht führen.
• Videokonferenz. Seit 2020 ist die Teilnahme per Video ausdrücklich zulässig, auch wenn die Hausordnung nichts dazu sagt – die Eigentümer müssen zustimmen. Fragen Sie rechtzeitig beim Verwalter nach, ob hybrid getagt werden kann. Für Auslandseigentümer ist das die mit Abstand bequemste Lösung, und sie wird oft nur deshalb nicht genutzt, weil niemand danach fragt.

Eine Vollmacht ohne Anweisung ist allerdings ein Blankoscheck. Schreiben Sie dazu, wie bei den einzelnen Punkten abgestimmt werden soll – oder zumindest, wo Ihre Schmerzgrenze liegt.

Der Beschluss gilt auch für Sie – 30 Tage

Ein gefasster Beschluss bindet alle Eigentümer, auch die abwesenden und die überstimmten. Wer ihn für rechtswidrig hält, hat 30 Tage Zeit, ihn vor Gericht anzufechten. Die Frist läuft für Anwesende ab dem Tag der Versammlung, für Abwesende ab Zugang des Protokolls.

Danach ist der Beschluss endgültig – unabhängig davon, ob er Ihnen gefällt. Lesen Sie das Protokoll deshalb, sobald es kommt, und nicht erst, wenn die Rechnung eintrifft. Wer die Sprache nicht sicher beherrscht, sollte sich wenigstens die Beschlusspunkte übersetzen lassen; 30 Tage sind schnell vorbei, wenn ein Schriftstück erst zwei Wochen ungeöffnet liegt.

Beim Kauf: die Altschulden gehen mit

Ein Punkt, der beim Immobilienkauf regelmäßig übersehen wird: Der Käufer haftet gemeinsam mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres. Hat der Voreigentümer zwei Jahre nicht gezahlt, kann sich die Gemeinschaft an Sie halten.

Lassen Sie sich deshalb vor dem Notartermin eine Bescheinigung des amministratore geben, dass keine Rückstände offen sind – und fragen Sie zusätzlich nach beschlossenen, aber noch nicht abgerechneten außerordentlichen Arbeiten. Ein bereits beschlossenes Fassadengerüst kann eine Wohnung um einen fünfstelligen Betrag teurer machen, ohne dass davon im Exposé etwas steht.

Häufige Fragen

Ich habe die Einladung zu spät bekommen. Ist der Beschluss ungültig?
Nicht automatisch, aber anfechtbar – innerhalb der 30 Tage. Eine fehlerhafte Einberufung ist einer der häufigsten Anfechtungsgründe.

Muss der Verwalter mit mir Deutsch sprechen?
Nein. Amts- und Verfahrenssprache ist Italienisch, auch für Protokolle und Abrechnungen. Viele Verwalter am Gardasee kommen deutschsprachigen Eigentümern entgegen, verpflichtet sind sie nicht.

Kann ich Einsicht in die Unterlagen verlangen?
Ja. Als Eigentümer haben Sie Anspruch darauf, Belege und Kontoauszüge der Gemeinschaft einzusehen. Der Verwalter muss Ihnen das ermöglichen – Ort und Zeit dürfen aber zumutbar geregelt werden.

Was passiert, wenn ich meine Umlage nicht zahle?
Der Verwalter ist verpflichtet, Rückstände beizutreiben, und kann säumige Eigentümer von gemeinschaftlichen Diensten ausschließen. Gläubiger der Gemeinschaft dürfen sich zuerst an die Säumigen halten – deren Namen muss der Verwalter herausgeben.

Fazit

Das condominio ist kein Verein, dem man beitritt, sondern eine Zwangsgemeinschaft mit eigenen Fristen. Drei Zahlen genügen fürs Erste: fünf Tage vor der Versammlung kommt die Einladung, in der zweiten Einberufung entscheidet ein Drittel der Werte, und 30 Tage nach dem Protokoll ist alles endgültig. Wer eine erreichbare Adresse hinterlegt und für den Fall der Fälle eine Vollmacht vorbereitet hat, verliert keine Abstimmung mehr, nur weil er gerade nicht am See war.

Wir kümmern uns um den Rest

Wir halten Kontakt zu Ihrem amministratore, melden Ihnen Einladungen und Beschlüsse auf Deutsch, nehmen auf Wunsch mit Vollmacht an der Versammlung teil und sagen Ihnen vorher, worum es geht. Kostenloses Erstgespräch per WhatsApp oder info@manerbacasaservice.com.

Manerba Casa Service betreut Ferienimmobilien in Manerba del Garda und Umgebung – auf Deutsch, Italienisch und Englisch. Keine Rechtsberatung; bei rechtlichen Fragen arbeiten wir mit Ihrem Anwalt oder Verwalter zusammen.