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CIN beantragen für Ihre Ferienwohnung in Italien: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026

31.08.2026 · Manerba Casa Service

Wer seine Ferienwohnung in Italien tage- oder wochenweise vermietet, braucht dafür seit dem 1. Januar 2025 einen CIN – den Codice Identificativo Nazionale. Ohne diesen Code drohen Bußgelder von bis zu 8.000 € pro Immobilie. Und seit dem 20. Mai 2026 ist der CIN endgültig nicht mehr verhandelbar: Airbnb, Booking.com und andere Portale prüfen den Code jetzt automatisch und lehnen Inserate ohne gültigen CIN ab.

In diesem Beitrag erklären wir, wer den CIN braucht, wie der Antrag Schritt für Schritt funktioniert, welche Stolperfallen es für deutsche Eigentümer gibt – und was nach dem Erhalt des Codes zu tun ist.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern eine praktische Orientierung. Stand: September 2026.

Was ist der CIN – und wer braucht ihn?

Der CIN ist ein landesweit einheitlicher Identifikationscode für jede Immobilie, die touristisch oder kurzzeitig (bis 30 Tage pro Vertrag) vermietet wird. Eingeführt wurde er mit dem Gesetzesdekret 145/2023, verwaltet wird er vom italienischen Tourismusministerium über die zentrale Datenbank BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive).

Wichtig zu verstehen: Die Pflicht gilt unabhängig davon, wie oft Sie vermieten. Auch wer seine Wohnung am Gardasee nur zwei Wochen im Sommer an Feriengäste gibt, braucht den Code. Es spielt keine Rolle, ob Sie privat oder gewerblich vermieten, ob über Airbnb, Booking.com, eine Agentur oder per Aushang am Schwarzen Brett.

Ein verbreitetes Missverständnis: Der CIN ersetzt die regionalen Codes nicht. In der Lombardei – also auch in Manerba, Moniga, Padenghe und am gesamten Westufer des Gardasees – bleibt der regionale Identifikationscode (CIR) zusätzlich Pflicht. Das Tourismusministerium hat das in seinen FAQ vom Januar 2026 ausdrücklich bestätigt: Wo ein regionaler Code existiert, müssen beide Codes im Inserat stehen.

Diese Unterlagen brauchen Sie vor dem Antrag

Der Antrag selbst ist kostenlos und dauert online etwa 30 bis 45 Minuten – wenn die Unterlagen stimmen. Legen Sie sich vorher bereit:

1. Aktuelle Visura catastale (Katasterauszug): Foglio, Particella und Subalterno müssen exakt mit den Angaben im Portal übereinstimmen. Weichen die Daten ab, blockiert der Antrag – das ist in der Praxis der häufigste Fehler.
2. Codice fiscale des Eigentümers (italienische Steuernummer).
3. Regionaler Code (CIR), sofern bereits vorhanden – in der Lombardei wird er über die Gemeinde bzw. das regionale Meldesystem vergeben.
4. Eigenerklärung zur Sicherheitsausstattung (dazu unten mehr).

Schritt für Schritt: So beantragen Sie den CIN im BDSR-Portal

1. Portal aufrufen: Die BDSR-Plattform des Tourismusministeriums ist der einzige offizielle Weg. Der Antrag ist gebührenfrei – Vorsicht vor Drittanbietern, die für „die Registrierung“ Geld verlangen.
2. Anmelden: Der Zugang erfolgt mit SPID (digitale Identität) oder CIE (elektronischer Personalausweis).
3. Immobilie prüfen oder anlegen: Ist die Wohnung über die regionale Meldung bereits erfasst, prüfen Sie die hinterlegten Daten. Andernfalls legen Sie die Immobilie mit den Katasterdaten neu an.
4. Sicherheits-Eigenerklärung abgeben: Sie bestätigen, dass die vorgeschriebene Ausstattung vorhanden ist.
5. CIN erhalten: In der Regel wird der Code innerhalb von 24 bis 72 Stunden zugeteilt. Er beginnt mit „IT“ und ist dauerhaft der Immobilie zugeordnet.

Die Hürde für deutsche Eigentümer: SPID oder CIE

Hier scheitern die meisten Eigentümer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz: Ohne italienische digitale Identität kommen Sie nicht ins Portal. Eine CIE haben nur italienische Staatsbürger; ein SPID kann zwar auch von EU-Bürgern mit Codice fiscale beantragt werden, der Weg über die Identitätsprüfung ist aber aufwendig und je nach Anbieter unterschiedlich geregelt.

In der Praxis gibt es zwei Lösungen: Entweder Sie beantragen einmalig ein SPID (sinnvoll, wenn Sie öfter mit italienischen Behörden zu tun haben – etwa für IMU, Agenzia delle Entrate oder das Gesundheitssystem), oder Sie bevollmächtigen eine Person vor Ort, die den Antrag für Sie stellt und die Immobilie in der BDSR verwaltet. Genau das übernehmen wir für unsere Eigentümer in und um Manerba – inklusive der laufenden Pflege der Daten.

Nach dem Erhalt: CIN veröffentlichen – an drei Stellen

Mit dem Code allein ist es nicht getan. Das Gesetz verlangt:

• In jedem Inserat: Airbnb und Booking.com haben dafür eigene Felder („Registrierungsnummer“ bzw. „CIN“). Der Code muss exakt so eingetragen werden, wie er vergeben wurde. Das gilt auch für die eigene Website, Kleinanzeigen und jede andere Werbung.
• Zusätzlich der CIR (Lombardei): Beide Codes gehören ins Inserat – der nationale ersetzt den regionalen nicht.
• Außen am Gebäude: Der CIN muss gut sichtbar am Eingang der Immobilie angebracht werden – ein kleines Schild genügt.

Sicherheitsausstattung: Das muss in der Wohnung vorhanden sein

Mit der CIN-Pflicht kamen konkrete Sicherheitsanforderungen für alle kurzzeitvermieteten Wohnungen:

• Funktionierende Melder für Gas und Kohlenmonoxid (CO-Melder), fest installiert und geprüft.
• Tragbare, zugelassene Feuerlöscher: je angefangene 200 m² Wohnfläche einer, mindestens jedoch einer pro Etage – gut zugänglich platziert.

Fehlt die Ausstattung, drohen eigene Bußgelder – unabhängig vom CIN.

Bußgelder im Überblick

Die Verstöße werden separat geahndet: Wer den Code zwar besitzt, aber nicht veröffentlicht, zahlt trotzdem. Kontrolliert wird 2026 spürbar intensiver – Guardia di Finanza und Gemeinden gleichen Online-Inserate automatisiert mit der BDSR ab.

Neu seit 2026: Plattform-Kontrollen und Steuererklärung

Zwei Entwicklungen machen den CIN in diesem Jahr endgültig zur Pflichtübung:

1. EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung: Seit dem 20. Mai 2026 ist die EU-Verordnung 2024/1028 voll anwendbar. In Italien gilt der CIN als die dort geforderte Registrierungsnummer. Die Buchungsplattformen übermitteln seitdem monatlich ihre Buchungsdaten an das Tourismusministerium und prüfen den CIN automatisch – Inserate ohne gültigen Code werden abgelehnt oder gesperrt.

2. Steuererklärung: Der CIN ist inzwischen auch steuerlich relevant. In der italienischen Einkommensteuererklärung (Modello 730/2026, Quadro B) ist der Code für kurzzeitvermietete Immobilien anzugeben, ebenso erscheint er in der Certificazione Unica der Portale. Fehlende oder widersprüchliche Angaben können automatisierte Kreuzprüfungen zwischen Finanzverwaltung und BDSR auslösen.

Häufige Fragen

Ich vermiete nur an Freunde und Bekannte – brauche ich den CIN trotzdem?
Sobald es sich um entgeltliche touristische bzw. Kurzzeitvermietung handelt, ja. Auf die Vertriebsform kommt es nicht an.

Was kostet der CIN?
Nichts. Der Antrag über das BDSR-Portal ist gebührenfrei.

Wie lange dauert die Zuteilung?
Bei korrekten Katasterdaten in der Regel 24 bis 72 Stunden.

Ich habe schon einen CIR aus der Lombardei – reicht der?
Nein. Der CIR bleibt Pflicht, der CIN kommt hinzu. Beide Codes gehören ins Inserat.

Was passiert beim Verkauf der Wohnung?
Der CIN ist an Immobilie und Inhaber der Registrierung gekoppelt – Änderungen (Verkauf, neuer Verwalter) müssen in der BDSR gemeldet werden.

Fazit: Einmal sauber erledigen – dann ist Ruhe

Der CIN ist keine jährliche Pflicht, sondern eine einmalige Registrierung plus Datenpflege. Der Aufwand ist überschaubar – vorausgesetzt, Katasterdaten, regionaler Code und Portalzugang stimmen. Wer 2026 noch ohne Code vermietet, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern verliert schlicht die Sichtbarkeit auf den Buchungsportalen.

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Wir beantragen den CIN für Sie, tragen ihn in Ihre Inserate ein und übernehmen auch Gästemeldung, ISTAT und Kurtaxe – damit Sie in Ruhe vermieten können. Kostenloses Erstgespräch per WhatsApp oder info@manerbacasaservice.com.

Manerba Casa Service betreut Ferienimmobilien in Manerba del Garda und Umgebung – auf Deutsch, Italienisch und Englisch. Keine Rechts- oder Steuerberatung; bei steuerlichen Fragen arbeiten wir mit Ihrem Steuerberater zusammen.