News
Cedolare secca 2026: Die Pauschalsteuer auf Ferienvermietung verständlich erklärt
Wer seine Ferienwohnung in Italien kurzzeitig vermietet, kann die Einnahmen pauschal versteuern, statt sie der normalen Einkommensteuer zu unterwerfen. Dieses Wahlrecht heißt cedolare secca – und seit dem 1. Januar 2026 gelten dafür neue Regeln. Die Haushaltsgesetzgebung für 2026 hat zwei Dinge geändert: die Steuersätze staffeln sich jetzt nach der Zahl der vermieteten Wohnungen, und die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit wurde deutlich nach unten gezogen.
Gleichzeitig kursiert unter deutschen Eigentümern ein Gerücht, das zu falschen Entscheidungen führt. Räumen wir zuerst damit auf.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung, sondern eine praktische Orientierung. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie mit Ihrem Commercialista oder Steuerberater. Stand: September 2026.
Das Gerücht: „21 Prozent nur noch ohne Airbnb“
Im Herbst 2025 stand in einem Entwurf des Haushaltsgesetzes, der ermäßigte Satz von 21 Prozent solle nur noch für Eigentümer gelten, die ohne Portale und Agenturen vermieten. Wer über Airbnb oder Booking.com bucht, hätte 26 Prozent gezahlt. Die Meldung machte damals die Runde – und hält sich bis heute in Foren und Facebook-Gruppen.
Diese Regelung steht nicht im verabschiedeten Gesetz. Im Endtext hängt der Steuersatz nicht vom Buchungskanal ab, sondern von der Zahl der vermieteten Einheiten. Wer über Airbnb, Booking oder eine Agentur vermietet, behält für die gewählte Wohnung die 21 Prozent. Wer wegen dieses Gerüchts überlegt, seine Inserate von den Portalen zu nehmen, hätte dafür also keinen steuerlichen Grund.
Die Sätze 2026 im Überblick
Die cedolare secca ist eine Ersatzsteuer: Sie tritt an die Stelle von IRPEF und Zuschlägen sowie der Register- und Stempelsteuer auf den Vertrag. Seit 2026 staffelt sie sich so:
| Wohnung | Steuersatz |
|---|---|
| Eine Wohnung, in der Steuererklärung frei wählbar | 21 % |
| Zweite Wohnung | 26 % |
| Dritte und vierte Wohnung | 30 % |
Zwei Punkte sind wichtig:
Sie wählen selbst, welche Wohnung mit 21 Prozent besteuert wird – die Wahl erfolgt in der Steuererklärung. Logischerweise nimmt man die mit den höchsten Einnahmen.
Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, ohne den pauschalen Abschlag von 5 Prozent, den es bei der ordentlichen Besteuerung von Wohnraummieten gibt. Genau hier passiert einer der häufigsten Fehler: Wer den Abschlag trotzdem abzieht, zahlt zu wenig – und riskiert eine Sanktion.
Die eigentliche Neuerung: Partita IVA ab der dritten Wohnung
Bis Ende 2025 durfte man bis zu vier Wohnungen als Privatperson kurzzeitvermieten; erst ab der fünften wurde eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt. Seit 2026 liegt diese Schwelle bei der dritten Wohnung. Wer im Jahr drei oder mehr Wohnungen touristisch vermietet, gilt als Unternehmer und braucht eine Partita IVA – mit allem, was daran hängt: Buchhaltung, Beiträge, andere Besteuerung.
Für die meisten deutschsprachigen Eigentümer am Gardasee, die eine Wohnung besitzen, ändert sich damit nichts. Für Familien, die über die Jahre zwei oder drei Einheiten angesammelt haben, ist es eine strategische Frage – und der Moment, das vor der Saison mit dem Steuerberater durchzurechnen, nicht danach.
Ein Hinweis zur Ehrlichkeit: Wie sich der Satz von 30 Prozent für die dritte und vierte Wohnung mit der Unternehmensvermutung ab der dritten Wohnung verträgt, ist fachlich noch nicht abschließend geklärt – hier werden Klarstellungen der Finanzverwaltung erwartet. Wer betroffen ist, sollte das nicht nach Bauchgefühl entscheiden.
Nebenwirkung: Kein Modello 730 mehr
Wer mehr als zwei Wohnungen kurzzeitvermietet, kann die vereinfachte Steuererklärung (Modello 730) nicht mehr nutzen und muss auf das Modello Redditi wechseln. Klingt technisch, bedeutet praktisch: mehr Aufwand und in der Regel Begleitung durch einen Commercialista.
Zahlen und Fristen
- Steuersatz auf die Bruttoeinnahmen, kein Abschlag.
- Zahlung grundsätzlich in zwei Schritten: Anzahlung zum 30. Juni, Restzahlung zum 30. November. Liegt der Betrag unter 257,52 €, wird in einer Summe zum 30. November gezahlt.
- Portale als Steuereinbehalter: Airbnb und andere Plattformen behalten die Steuer bereits ein und führen sie für Sie ab. Das ersetzt aber nicht Ihre Steuererklärung – Sie müssen die Einnahmen weiter deklarieren und den CIN angeben.
- IMU bleibt: Die cedolare secca ersetzt IRPEF, nicht die Grundsteuer. Und auf die Ferienwohnung gilt nicht der Satz für die Hauptwohnung.
Lohnt sich die cedolare secca überhaupt?
Nicht automatisch. Sie ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Die Faustregel: Je höher Ihr sonstiges Einkommen und damit Ihr persönlicher Steuersatz, desto attraktiver die Pauschale. Bei niedrigen Gesamteinkünften kann die ordentliche Besteuerung günstiger sein – zumal dort der 5-Prozent-Abschlag greift und Freibeträge wirken können.
Für deutsche Eigentümer kommt eine zweite Ebene hinzu: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien. Mieteinnahmen aus italienischem Grundbesitz werden in Italien besteuert, spielen aber in Deutschland unter Umständen für den Steuersatz eine Rolle. Diese Kombination ist nichts für Faustregeln – das gehört auf den Tisch eines Beraters, der beide Seiten kennt.
Häufige Fragen
Verliere ich die 21 Prozent, wenn ich über Airbnb vermiete?
Nein. Der Satz richtet sich nach der Zahl der Wohnungen, nicht nach dem Buchungskanal. Das war ein Entwurf, der nicht Gesetz wurde.
Ich habe eine Wohnung – ändert sich für mich etwas?
Steuerlich beim Satz nichts: Es bleiben 21 Prozent auf die Bruttoeinnahmen. Geändert haben sich die Regeln für Eigentümer mehrerer Einheiten.
Zählt eine Garage oder ein Kellerraum als „Wohnung“?
Maßgeblich sind die als Wohneinheit vermieteten Immobilien. Bei Konstellationen mit mehreren Katastereinheiten lohnt der Blick des Beraters – hier entscheidet das Detail.
Muss ich etwas beantragen?
Die Option wird in der Steuererklärung ausgeübt, nicht vorab beantragt. Was Sie vorher brauchen: CIN, Gästemeldungen und eine saubere Dokumentation Ihrer Einnahmen.
Was ist mit der Kurtaxe?
Die läuft völlig getrennt: Sie ziehen sie vom Gast ein und führen sie an die Gemeinde ab. Mit der cedolare secca hat sie nichts zu tun.
Fazit
Für den typischen Eigentümer einer Wohnung am Gardasee bleibt 2026 alles beim Alten: 21 Prozent auf die Bruttoeinnahmen, unabhängig davon, ob über Airbnb oder direkt vermietet wird. Wer zwei oder mehr Einheiten hält, sollte vor der nächsten Saison rechnen – ab der dritten Wohnung wird aus privater Vermietung ein Gewerbe.
Wir kümmern uns um den Rest
CIN, Gästemeldung, Kurtaxe, Abrechnungen für Ihren Steuerberater – wir übernehmen die laufenden Pflichten, damit Sie mit Ihrem Commercialista nur noch über Zahlen sprechen müssen. Kostenloses Erstgespräch per WhatsApp oder info@manerbacasaservice.com.
Manerba Casa Service betreut Ferienimmobilien in Manerba del Garda und Umgebung – auf Deutsch, Italienisch und Englisch. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; bei steuerlichen Fragen arbeiten wir mit Ihrem Berater zusammen.